Acheter une maison à Chiang Mai

Le terrain, jamais. La construction, oui

La loi thaïlandaise réserve la propriété foncière aux nationaux. Aucun montage ne change cela, et toute personne qui vous affirme le contraire vous vend un risque. En revanche, la construction posée sur le terrain peut appartenir à un étranger, séparément du sol : c'est une distinction juridique réelle, et exploitable.

De cette contrainte découlent trois voies possibles, chacune avec ses limites : le bail emphytéotique de longue durée, la société thaïlandaise détenant le terrain, ou l'achat au nom d'un conjoint thaïlandais. Aucune n'est équivalente à une pleine propriété française, et je préfère vous le dire avant que vous ne preniez l'avion.

Le bail emphytéotique : la voie la plus propre

Vous louez le terrain pour une durée longue, enregistrée au Land Office, tout en détenant la maison qui s'y trouve. C'est la solution la plus lisible et la plus courante pour un couple francophone qui veut vivre à Chiang Mai sans monter de structure.

Son point faible est connu : les promesses de renouvellement automatique inscrites dans un bail n'ont pas la force que les vendeurs leur prêtent, parce qu'elles engagent un propriétaire qui aura peut-être changé. Un bail se juge donc sur ce qu'il garantit fermement, pas sur ce qu'il promet pour dans trente ans. C'est exactement le genre de clause que je fais relire par un juriste avant toute signature.

La société thaïlandaise, et pourquoi j'y suis réticent

Le montage consiste à créer une société thaïlandaise majoritairement détenue par des Thaïlandais, qui achète le terrain. Il est légal lorsque la société a une activité économique réelle et des associés qui sont de vrais associés.

Il devient illégal — et c'est le cas d'une grande partie de ce qui se pratique — quand les associés thaïlandais sont des prête-noms sans apport ni rôle. Les contrôles se sont durcis, et la sanction ne se limite pas à une amende : elle peut aller jusqu'à la cession forcée du terrain. Une société créée pour la seule détention d'une maison d'habitation coûte par ailleurs plusieurs dizaines de milliers de bahts par an en comptabilité et en dépôts obligatoires. Ce n'est pertinent que dans des cas précis.

Acheter au nom du conjoint thaïlandais

C'est possible, et fréquent. Le Land Office demandera au conjoint étranger de signer une déclaration attestant que les fonds sont des biens propres du conjoint thaïlandais. Autrement dit : vous renoncez formellement à toute revendication sur le terrain.

Cela peut parfaitement se vivre. Mais il faut le décider les yeux ouverts, et prévoir ce qui se passe en cas de séparation ou de décès — un étranger qui hérite d'un terrain dispose d'un délai pour le céder, il ne peut pas le conserver. Ces sujets ne sont pas agréables à aborder avec un agent immobilier. Je les aborde quand même.

Ce que je vérifie sur une maison

Le type de titre foncier, d'abord : seul un titre pleinement constitué autorise une transaction sécurisée et un bail enregistré. Les titres de rang inférieur, très présents en périphérie et en zone rurale, ne le permettent pas et se revendent mal.

Puis les servitudes d'accès — une maison sans accès légal à la voie publique est une maison invendable —, la conformité du permis de construire à ce qui est réellement bâti, le risque d'inondation en saison des pluies, que le vendeur ne mentionnera jamais spontanément, et l'état du réseau d'eau. Beaucoup de maisons de la vallée dépendent d'un puits ou d'un réseau de lotissement, pas du réseau municipal.