Accompagnement juridique de votre achat
Je ne suis pas juriste, et je ne prétends pas l'être. Mon rôle est de savoir ce qu'il faut vérifier, dans quel ordre, et de faire relire ce qui doit l'être par quelqu'un d'indépendant.
Pourquoi un agent parle de droit
Parce qu'en Thaïlande, l'essentiel du risque d'un achat immobilier n'est pas dans le prix, il est dans le titre, le montage et le circuit des fonds. Un acheteur français applique par réflexe les repères de son pays — le notaire vérifie tout, la promesse protège l'acquéreur — et aucun de ces repères ne s'applique ici.
Il n'existe pas de notaire au sens français. Personne n'est chargé d'office de protéger l'acheteur. C'est à vous, ou à qui vous mandatez, de faire les vérifications. Ne pas le savoir est l'erreur la plus coûteuse que l'on puisse commettre.
La due diligence, dans l'ordre
D'abord le titre : nature exacte du titre foncier, identité du propriétaire enregistré, hypothèques, servitudes. Ensuite le bien : conformité du permis de construire, surfaces réelles, charges impayées qui suivent le bien et non le vendeur.
Puis, pour un appartement, l'attestation de quota étranger délivrée par la juristic person de l'immeuble, et la santé financière de la copropriété. Enfin le vendeur : capacité à vendre, situation matrimoniale — le consentement du conjoint est requis pour céder un bien commun, et son absence a déjà fait annuler des ventes.
Le circuit des fonds, à préparer très tôt
Pour un appartement acheté en pleine propriété étrangère, les fonds doivent arriver de l'étranger en devise étrangère et le certificat bancaire de transfert doit être produit au Land Office. Ce document se demande à la banque réceptrice, et il vaut mieux l'avoir organisé avant le virement que le réclamer après.
Les erreurs classiques sont toujours les mêmes : virement fractionné en petits montants, libellé imprécis, conversion en bahts faite depuis l'étranger au lieu d'être faite sur place, ou fonds transitant par un compte tiers. Chacune de ces erreurs se répare, mais avec des semaines de retard.
Ce que je fais relire, et par qui
Tout contrat qui engage plus qu'un an de loyer part chez un juriste indépendant : compromis de vente, bail emphytéotique, statuts de société, contrat de réservation sur plan. « Indépendant » veut dire choisi par vous, pas rémunéré par le vendeur ni par le promoteur.
C'est un point sur lequel je ne transige pas, y compris quand cela ralentit une transaction dont je tire ma commission. Un juriste facture quelques dizaines de milliers de bahts sur une opération à plusieurs millions : c'est la dépense la plus rentable de tout le dossier.
Le jour du transfert
Le transfert de propriété se fait physiquement au Land Office, avec les deux parties, le paiement, et l'enregistrement du nouveau titre le jour même. Il faut apporter les bons documents, dans la bonne langue, et les erreurs de dossier font repartir tout le monde.
Je viens avec vous et je traduis. Ce n'est pas du confort : c'est le moment où le prix déclaré, la répartition des taxes et le nom exact porté au titre se figent définitivement.
Ce que je fais, concrètement
- Liste de vérification complète du bien, remise par écrit avant toute offre
- Obtention de l'attestation de quota étranger et des documents de copropriété
- Mise en relation avec un juriste indépendant, choisi par vous
- Préparation du circuit bancaire et du certificat de transfert de devises
- Vérification de la capacité à vendre et du consentement du conjoint
- Présence et traduction au Land Office le jour du transfert
Ce service ne vous conviendra pas si…
- Remplacer un avocat : je prépare et je traduis, je ne conseille pas en droit
- Valider a posteriori un montage déjà signé sans vérification préalable
- Les dossiers contentieux en cours, qui relèvent d'un cabinet
Je préfère vous le dire maintenant plutôt qu'après trois visites.
Questions fréquentes
Y a-t-il un notaire en Thaïlande ?
Pas au sens français. Le transfert s'enregistre au Land Office, qui vérifie la régularité formelle de l'acte, pas l'intérêt de l'acheteur. Aucune autorité n'est chargée de vous protéger : c'est la différence de culture juridique la plus importante à intégrer avant d'acheter.
Combien coûte un juriste pour une acquisition ?
L'ordre de grandeur courant pour une due diligence complète et la relecture des contrats se compte en dizaines de milliers de bahts, selon la complexité du dossier. Demandez toujours un devis écrit et le détail des prestations couvertes. TODO — faire confirmer la fourchette par le juriste partenaire avant publication.
Puis-je acheter par procuration sans venir en Thaïlande ?
C'est juridiquement possible via une procuration authentifiée, mais je le déconseille pour un premier achat. Le jour du transfert est aussi celui où l'on découvre les dernières surprises : un dossier incomplet, une charge oubliée, un montant qui bouge. Mieux vaut être là.
Que se passe-t-il si le quota étranger est saturé ?
Vous ne pouvez pas acheter cet appartement en pleine propriété à votre nom. On vous proposera alors un bail de longue durée sur le lot, ce qui est une opération différente, avec une valeur de revente inférieure. Ce n'est pas forcément à refuser, mais cela doit se refléter dans le prix, et cela se sait avant de faire une offre.
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