Acheter un appartement à Chiang Mai

La règle des 49 %, expliquée simplement

Dans un immeuble en copropriété thaïlandais, les étrangers peuvent détenir au maximum 49 % de la surface privative totale. Les 51 % restants doivent appartenir à des personnes ou sociétés thaïlandaises. Cette limite s'apprécie immeuble par immeuble, en mètres carrés, pas en nombre d'appartements.

La conséquence pratique est brutale : un appartement peut être parfait, à votre budget, et rester inaccessible en pleine propriété parce que le quota étranger de sa résidence est déjà saturé. On vous proposera alors un montage en leasehold ou via une société, ce qui est un tout autre contrat, avec d'autres risques. La première question à poser sur un bien n'est donc pas son prix, mais l'état de son quota.

Où se vérifie ce quota

Auprès du bureau juridique de l'immeuble, la juristic person, qui délivre une attestation écrite de la surface étrangère disponible. Ni le vendeur ni l'agent ne sont une source fiable : un propriétaire thaïlandais qui revend ignore souvent l'état du quota, sans aucune mauvaise foi.

Cette attestation est exigée par le Land Office le jour du transfert. Si personne ne l'a demandée avant de vous faire signer un compromis et verser un acompte, vous prenez le risque de bloquer votre dossier au dernier moment, avec un acompte déjà engagé.

L'argent doit venir de l'étranger

La totalité du prix d'achat doit entrer en Thaïlande depuis l'étranger, en devise étrangère, et être convertie en bahts sur place. La banque thaïlandaise réceptrice émet alors un certificat de transfert de devises — le Foreign Exchange Transaction form. Sans ce document, le Land Office n'enregistre pas l'achat au nom d'un étranger. Ce n'est pas une formalité négociable.

Le motif du virement doit mentionner l'achat immobilier, et le montant transféré doit couvrir le prix. Un virement libellé « frais personnels » ou fractionné n'importe comment complique la production du certificat. C'est la première erreur que je vois commettre par des acheteurs qui ont pourtant les fonds.

Ce qu'il faut vérifier avant de verser quoi que ce soit

Le titre de propriété, pour s'assurer que le vendeur est bien le propriétaire et que le bien n'est pas hypothéqué. Les charges de copropriété impayées, qui suivent l'appartement et non le vendeur : vous héritez de l'ardoise. Le fonds de réserve de la copropriété, qui dit si l'immeuble a de quoi refaire sa toiture et ses ascenseurs.

Puis l'état réel de l'immeuble, qui compte plus que celui de l'appartement. Un bel appartement dans une résidence de vingt ans mal entretenue est un mauvais achat ; un appartement banal dans une copropriété bien gérée se revend. Regardez les parties communes, la piscine, le local à ordures et le parking : ils disent tout de la gestion.

Les frais de transfert, et qui les paie

Le transfert au Land Office déclenche plusieurs taxes : les frais de transfert proprement dits, calculés sur la valeur d'évaluation, plus selon les cas un droit de timbre ou une taxe d'affaires spécifique quand le vendeur revend rapidement, et une retenue à la source sur le vendeur.

L'usage local veut que ces frais se partagent, mais rien ne l'impose : c'est une clause de négociation à part entière, et elle représente une somme qui ne se découvre pas le jour de la signature. Faites-la figurer dans le compromis, chiffrée. TODO — faire valider les taux en vigueur par le juriste partenaire avant la mise en ligne définitive de cette page.